新華社北京11月19日電題：《住房租賃條例》施行兩月，如何更好推動(dòng)新規(guī)落地？

新華社“新華視點(diǎn)”記者

住房租賃，事關(guān)萬(wàn)千租客安居。今年9月15日起，我國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的《住房租賃條例》施行，為出租人和承租人維護(hù)合法權(quán)益提供了保障。

新規(guī)落地兩個(gè)月來(lái)，帶來(lái)哪些積極變化？如何推動(dòng)新規(guī)落實(shí)落細(xì)？“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了采訪。

新規(guī)帶來(lái)哪些積極變化？

前不久，在江蘇常州租房的小晨與二房東產(chǎn)生糾紛。對(duì)方不僅拒絕退還中央空調(diào)卡內(nèi)小晨預(yù)付的900元費(fèi)用，也不愿退還合同約定的2500元押金，小晨隨后向法院提起訴訟。

“10月底開庭通知下達(dá)后，二房東很快退了部分費(fèi)用，我就決定撤訴了。糾紛能夠順利解決，多虧了新條例‘出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金’的規(guī)定，讓我維權(quán)更有底氣。”小晨說(shuō)。

押金退還難、霸王條款、合同陷阱、虛假房源……我國(guó)住房租賃市場(chǎng)在快速發(fā)展的同時(shí)，也滋生了一些亂象。專家認(rèn)為，新規(guī)的實(shí)施，為依法治理住房租賃市場(chǎng)、解決相關(guān)糾紛提供了重要依據(jù)。

根據(jù)條例，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)開展管理與服務(wù)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，各地正在不斷完善住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)功能，為業(yè)主、租客提供便利。租客通過(guò)平臺(tái)可實(shí)現(xiàn)房源核驗(yàn)、信息查詢、網(wǎng)上簽約、登記備案等多種服務(wù)，與之前相比，房源信息的真實(shí)性明顯提升。住房租賃企業(yè)的管理服務(wù)也持續(xù)優(yōu)化，更加正規(guī)透明。

記者在上海浦東新區(qū)的鏈家周浦新城店看到，店內(nèi)布告欄區(qū)域張貼了內(nèi)部管理制度、租賃核驗(yàn)流程等文件，經(jīng)紀(jì)人都隨身攜帶印有人員信息的員工身份卡。

“我們委托出租必須三證合一，取得房屋核驗(yàn)碼后才會(huì)對(duì)外展示該房源。同時(shí)，上下家簽訂租賃合同后，住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)辦理租賃房源備案。”鏈家周浦新城店負(fù)責(zé)人說(shuō)，條例讓房源備案有了明確依據(jù)，業(yè)主對(duì)備案工作配合度明顯提高；平臺(tái)向企業(yè)開放數(shù)據(jù)接口，簡(jiǎn)化了經(jīng)紀(jì)人的工作流程。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前多地規(guī)模較大的住房租賃企業(yè)正在升級(jí)住房租賃產(chǎn)品，持續(xù)完善相關(guān)配套、提升租賃服務(wù)質(zhì)量等。貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉說(shuō)，條例通過(guò)企業(yè)登記備案、信用評(píng)價(jià)等機(jī)制，將各類經(jīng)營(yíng)主體納入監(jiān)管范圍，一些不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)主體逐步出清，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更有序，市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)優(yōu)勢(shì)正在顯現(xiàn)。

新規(guī)落地仍待進(jìn)一步細(xì)化

近日，重慶市南岸區(qū)大學(xué)生小邱通過(guò)學(xué)校租房群租到一間房，與房東口頭約定“押一付一”后支付了2000元。事后，小邱發(fā)現(xiàn)該房間存在消防設(shè)施缺失、房門為玻璃門等安全隱患，遂提出退租，房東卻拒絕退款。最終經(jīng)警方介入，小邱收回1300元。

重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙杰表示，小邱的經(jīng)歷不是個(gè)案。“條例明確規(guī)定租賃雙方需實(shí)名核驗(yàn)、合同必須備案，但現(xiàn)實(shí)中仍有大量像小邱這樣沒(méi)簽合同、現(xiàn)金交易的‘手拉手租房’現(xiàn)象，為糾紛埋下隱患。”此外，糾紛的舉證責(zé)任相關(guān)規(guī)定尚不清晰。比如裝修品質(zhì)糾紛中劣質(zhì)材料該由誰(shuí)舉證、檢測(cè)費(fèi)用如何分擔(dān)等問(wèn)題，目前還缺乏清晰且兼顧各方利益的規(guī)則設(shè)計(jì)。

從走訪情況來(lái)看，新規(guī)施行后，大多數(shù)正規(guī)中介能做到合同標(biāo)準(zhǔn)化與流程透明化；但仍有部分房源以“實(shí)惠”“短租”為名規(guī)避備案與監(jiān)管，凸顯政策在執(zhí)行中仍需進(jìn)一步細(xì)化并加強(qiáng)監(jiān)督。

記者以租房者身份咨詢時(shí)發(fā)現(xiàn)，面對(duì)“是否有兩千元以內(nèi)的隔斷間”的詢問(wèn)，大部分品牌中介明確表示“不做這類房源”，但仍有部分中介存在規(guī)避新規(guī)的“灰色操作”。例如，上海松江區(qū)某中介稱可提供便宜裝修的廉價(jià)出租房；廣西南寧德佑的一個(gè)中介人員說(shuō)，平臺(tái)本身不做隔斷房，但二房東改造后的隔斷房仍可上架。

記者還發(fā)現(xiàn)，仍有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介網(wǎng)站的部分房源圖片存在明顯修飾現(xiàn)象，室內(nèi)實(shí)景與宣傳圖片差距較大。經(jīng)紀(jì)人小艾透露:“一些房源的實(shí)地狀況確實(shí)會(huì)與網(wǎng)絡(luò)圖片有差距，這類操作基本上是為了引流。”

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，當(dāng)前市面上各房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之間數(shù)據(jù)互不連通，也沒(méi)有和住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行對(duì)接，難以保證房源信息的真實(shí)性和房源質(zhì)量，存在監(jiān)管漏洞。此外，多部門之間的協(xié)同監(jiān)管、信息共享與聯(lián)合執(zhí)法有待加強(qiáng)，條例相應(yīng)配套制度與實(shí)施細(xì)則仍不完善，需要盡快予以細(xì)化。

如何推動(dòng)新規(guī)落實(shí)落細(xì)？

條例針對(duì)群眾關(guān)心的押金糾紛多發(fā)、租賃合同備案少等問(wèn)題作出規(guī)制，對(duì)住房租賃企業(yè)等相關(guān)經(jīng)營(yíng)主體的責(zé)任也有明確規(guī)定。下一步，如何推動(dòng)新規(guī)落實(shí)落細(xì)？

“法律法規(guī)的生命力在于實(shí)施。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，要進(jìn)一步暢通消費(fèi)者的維權(quán)渠道，落實(shí)行業(yè)協(xié)會(huì)、各企業(yè)及相關(guān)部門的投訴制度，依法治理押金退還難、任意中止合同、霸王條款、合同陷阱等亂象，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。同時(shí)，強(qiáng)化監(jiān)管體系建設(shè)，提高監(jiān)管執(zhí)法力度和覆蓋面。

據(jù)悉，目前各地正在推出配套政策，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。鄭州制定并發(fā)布《鄭州市住房租賃合同范本》，保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益；重慶在條例出臺(tái)后第一時(shí)間啟動(dòng)配套管理辦法的立法程序，并印發(fā)通知強(qiáng)化全鏈條監(jiān)管；北京瞄準(zhǔn)個(gè)人“二房東”亂象，明確個(gè)人轉(zhuǎn)租10套（間）及以上將納入行業(yè)監(jiān)管。

針對(duì)租金安全的監(jiān)管難點(diǎn)，西安在落實(shí)新規(guī)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)化了“數(shù)據(jù)端+資金端”的雙重監(jiān)管；青島正在完善二手房交易資金監(jiān)管、住房租賃資金監(jiān)管、企業(yè)信用評(píng)價(jià)等相關(guān)制度和監(jiān)管措施；濟(jì)南逐步建立租金監(jiān)管與監(jiān)測(cè)功能，從“事后糾紛處理”轉(zhuǎn)向“事前風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防”，防止不良企業(yè)“不合理收費(fèi)”“卷款跑路”等情況發(fā)生。

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)處副處長(zhǎng)陸俊說(shuō)，下一步將在條例基礎(chǔ)上制定更具操作性的規(guī)則與標(biāo)準(zhǔn)，擬對(duì)違規(guī)行為實(shí)施信用懲戒，對(duì)合規(guī)行為提供稅收、融資等政策支持；培育和規(guī)范市場(chǎng)化租賃企業(yè)，支持企業(yè)參與存量房屋盤活利用；構(gòu)建多部門信息共享與協(xié)同執(zhí)法機(jī)制，提升監(jiān)管效能，并實(shí)現(xiàn)市、區(qū)（縣）、鎮(zhèn)（街）業(yè)務(wù)協(xié)同聯(lián)辦，提升規(guī)范化管理服務(wù)水平。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)建議，進(jìn)一步豐富住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)功能，完善住房租賃相關(guān)從業(yè)機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員、租賃房源、租賃合同等數(shù)據(jù)，為經(jīng)營(yíng)主體提供更加高效便捷的服務(wù)，為群眾安心租房保駕護(hù)航。

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