“我們哪能知道住了十幾年的房子，還能差點(diǎn)沒(méi)了呢，要不是你們，我們真的要無(wú)家可歸了，現(xiàn)在懸著的心可算放回肚子里咯！”日前，江蘇省連云港市贛榆區(qū)檢察院檢察官對(duì)此前辦理的一起民事檢察監(jiān)督案件進(jìn)行跟蹤回訪，案件當(dāng)事人張某、趙某表示真誠(chéng)感謝。

這一切，要從一場(chǎng)持續(xù)了三年的“安居保衛(wèi)戰(zhàn)”說(shuō)起。2006年，張某、趙某先后與A房地產(chǎn)公司（下稱(chēng)“A公司”）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)位于贛榆城區(qū)某綜合市場(chǎng)的兩套商業(yè)住宅，繳納全款并裝修入住。2021年4月，王某拿著與A公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》向法院起訴，要求A公司為其在2006年4月8日購(gòu)買(mǎi)的兩套商業(yè)住宅辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而這兩套正是張某、趙某的住房。

由于A公司已于2009年吊銷(xiāo)，該案無(wú)人應(yīng)訴，且王某向法院隱瞞了張某、趙某已購(gòu)買(mǎi)該房并居住的關(guān)鍵事實(shí)（王某自簽合同時(shí)就知道兩套房產(chǎn)的實(shí)際占有人分別是張某、趙某）。2021年9月，法院在A公司缺席的情況下，作出支持王某訴求的判決，要求A公司于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助王某辦理房屋權(quán)屬登記。判決生效后，王某申請(qǐng)法院執(zhí)行。直到此時(shí)，張某、趙某才驚覺(jué)自己居住多年的房子竟面臨被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

由于張某、趙某沒(méi)有參與法院的訴訟，無(wú)權(quán)申請(qǐng)?jiān)賹彙?022年7月，二人無(wú)奈之下向贛榆區(qū)檢察院控告，主張?jiān)V爭(zhēng)房屋系其所有，并提交二人與A公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、購(gòu)房款收據(jù)、房屋維修基金收據(jù)等證據(jù)。承辦檢察官初查后認(rèn)為，該案有新的證據(jù)足以證明案件涉嫌虛假訴訟，遂依法予以受理。

為了查明事實(shí)，承辦檢察官認(rèn)真查閱卷宗材料，仔細(xì)核實(shí)爭(zhēng)議房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)及辦證過(guò)程，發(fā)現(xiàn)王某在一審期間提交的首付款收據(jù)僅有復(fù)印件，且其始終無(wú)法提交該收據(jù)的原件供核實(shí)，原審定案證據(jù)存疑。同時(shí)，承辦檢察官通過(guò)詢問(wèn)當(dāng)事人及知情案外人，了解到A公司曾與他人簽訂部分虛假的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，由公司統(tǒng)一償還貸款，王某便是“掛名購(gòu)房人”之一，雖簽訂合同但從未發(fā)生真實(shí)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。那這其中是否涉及詐騙而需要承擔(dān)刑事責(zé)任呢？

“我們仔細(xì)調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)王某與A公司簽訂合同，其主觀目的并不是以欺詐形式進(jìn)行真實(shí)交易，進(jìn)而騙取當(dāng)事人的購(gòu)房款或者占有涉案房屋，所以說(shuō)王某的行為不涉及詐騙。”承辦檢察官說(shuō)，結(jié)合張某、趙某提供的購(gòu)房合同、裝修入住至今的照片、水電費(fèi)票據(jù)等證據(jù)材料，均能證實(shí)案涉房屋由張某、趙某實(shí)際占有并使用。

“該案是典型的‘一房二賣(mài)’，違反了民法典規(guī)定的物權(quán)公示公信原則。根據(jù)民法典第二百四十條，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。張某、趙某的合同簽訂、購(gòu)房款交納、裝修入住等行為，足以證實(shí)二人是涉案房產(chǎn)實(shí)際所有人，王某主張其為購(gòu)房人的證據(jù)不足，我們可以對(duì)案件依法進(jìn)行監(jiān)督。”承辦檢察官表示。

在查明事實(shí)、核實(shí)證據(jù)的基礎(chǔ)上，2022年9月，贛榆區(qū)檢察院向區(qū)法院發(fā)出再審檢察建議書(shū)。法院采納檢察機(jī)關(guān)的建議，追加張某、趙某作為案件第三人參與訴訟，并于2023年12月作出再審民事判決，駁回王某的訴訟請(qǐng)求。王某不服一審判決，提出上訴。2024年10月，連云港市中級(jí)法院終審判決駁回王某的訴訟請(qǐng)求，維持一審判決。至此，這場(chǎng)“房產(chǎn)拉鋸戰(zhàn)”終告落幕。

目前張某、趙某正在法院確權(quán)，確權(quán)后將辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

民法典·法條鏈接

第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第二百三十三條 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第二百三十四條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

第二百四十條 所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

代表點(diǎn)評(píng)

準(zhǔn)確適用民法典實(shí)質(zhì)性化解涉房產(chǎn)糾紛

全國(guó)人大代表、江蘇省連云港汽車(chē)運(yùn)輸有限公司新浦汽車(chē)總站副站長(zhǎng) 于麗婕

住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題，關(guān)系千家萬(wàn)戶切身利益。本案中，檢察機(jī)關(guān)切實(shí)發(fā)揮法律監(jiān)督職能，全面細(xì)致地調(diào)查取證，精準(zhǔn)厘清復(fù)雜的法律關(guān)系，以民法典為依據(jù)，對(duì)房產(chǎn)交易中的“一房二賣(mài)”亂象進(jìn)行有效監(jiān)督，實(shí)質(zhì)性化解涉房地產(chǎn)糾紛案件，保障房地產(chǎn)交易秩序和安全，增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，讓人民群眾真切感受到了司法的公平正義和溫度。

希望未來(lái)檢察機(jī)關(guān)持續(xù)加大對(duì)這類(lèi)民生案件的監(jiān)督力度，為營(yíng)造更加規(guī)范、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)貢獻(xiàn)檢察力量，以高質(zhì)效辦案答好守護(hù)民生答卷。

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