梁心慈 作

“買頂層！送露臺(tái)！”新建商品房在銷售時(shí)，開發(fā)商有時(shí)會(huì)將頂層露臺(tái)作為一大賣點(diǎn)進(jìn)行推介，但頂層業(yè)主能否享有露臺(tái)專屬使用權(quán)并對(duì)其進(jìn)行改造？近日，湖南省湘陰縣人民法院審結(jié)一起業(yè)主專有權(quán)糾紛案，判決駁回頂層業(yè)主要求享有案涉露臺(tái)專屬使用權(quán)的訴訟請(qǐng)求。

2021年12月，王某、李某向湘陰縣某房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買了一套頂層商品房。雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定了該套房屋頂層南側(cè)露臺(tái)歸王某、李某專屬使用。在該樓盤通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后，王某在房屋裝修過(guò)程中對(duì)該露臺(tái)部分空間進(jìn)行改造，建設(shè)封閉式陽(yáng)光房。

2022年11月，城管局要求王某停止違法建設(shè)行為，須向相關(guān)部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃許可手續(xù)后方可復(fù)工建設(shè)或投入使用。王某、李某將開發(fā)商訴至法院，請(qǐng)求享有案涉露臺(tái)專屬使用權(quán)。

法院審理后認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為前款所稱的專有部分的組成部分。根據(jù)該規(guī)定，露臺(tái)可以確認(rèn)為業(yè)主專有部分的條件有二：一是規(guī)劃上專屬于特定房屋，二是建設(shè)單位銷售時(shí)已根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買賣合同中，上述兩個(gè)條件須同時(shí)具備，缺一不可。但本案中的露臺(tái)僅在買賣合同中約定為買受人所有，在規(guī)劃上并未專屬于特定房屋，不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，且不具備登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的可能性。故王某、李某請(qǐng)求享有案涉露臺(tái)的專屬使用權(quán)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

一審判決后，王某提起上訴。后經(jīng)二審法院維持原判、再審法院駁回其再審申請(qǐng)。該案判決現(xiàn)已生效。

對(duì)于屬于專有部分的露臺(tái)，特定房屋的所有權(quán)人可以實(shí)施排他性使用。對(duì)于共有露臺(tái)，屬于公共區(qū)域，全體業(yè)主可以合理使用。但無(wú)論是專有露臺(tái)還是共有露臺(tái)，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，均不得擅自對(duì)露臺(tái)進(jìn)行改造，違反原規(guī)劃設(shè)計(jì)改建結(jié)構(gòu)的行為會(huì)導(dǎo)致頂層樓面荷載增加，造成安全隱患。

法官在此提醒，廣大業(yè)主在處理與房產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益問(wèn)題時(shí)，一定要充分了解相關(guān)法律法規(guī)，不要輕信夸大宣傳，以免給自己和他人帶來(lái)不良后果。同時(shí)，也提醒房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售過(guò)程中，應(yīng)向購(gòu)房者充分說(shuō)明房屋及相關(guān)附屬設(shè)施的性質(zhì)和使用規(guī)定，對(duì)于未規(guī)劃為特定房屋附屬物的露臺(tái)，開發(fā)商無(wú)權(quán)處分給個(gè)別業(yè)主。

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